Költség alapú értékbecslés

A nettó újraelőállítási költségen alapuló értékbecslés során a felépítmény nettó újraelőállítási
költségének és az avulások miatti értékcsökkenésnek a különbsége, illetve a telek értékének
hozzáadásával határozható meg az ingatlan teljes értéke.
Ezt a módszert inkább ellenőrzésképpen lehet alkalmazni, csak speciális esetekben, illetve
minden olyan ingatlannál, amelyeknél azok természeténél, egyediségénél fogva (kórház,
iskola, stb.) nem rendelkezünk összehasonlító adatokkal

Költség alapú módszer a Magyar Nemzeti Bank 11/2018 (II.27.) ajánlása tükrében

A költség alapú értékelési módszer alkalmazása során először az ingatlanhoz tartozó telek piaci értéke kerül meghatározásra, majd ehhez kell hozzáadni a felépítmény különböző okok miatti avulással csökkentett pótlási értékét.

A módszer alkalmazási köre

Az újraelőállítási költség meghatározásán alapuló módszer alkalmazása csak azokban az esetekben indokolt, ha egyedi, máshoz nem hasonlítható, piaci forgalomban részt nem vevő építményt kell értékelni, vagy a felépítmény értéke a telek értékéhez viszonyítva nagyon alacsony.

Költségalapú értékelés

Az eljárás lényege, hogy a felépítmények újraelőállítási költségéből le kell vonni, az idő múlása miatti avulásokat, majd ehhez kell hozzáadni a telek értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Ezen módszert alkalmazzuk építés alatt álló létesítményeknél, károsodott épületeknél, takart műtárgyak esetén, ill. minden olyan esetben, mikor más módszer nem áll a rendelkezésünkre.

Hitelbiztosítéki érték megállapításakor csak az átlagos igényszintnek megfelelő kivitelezés pótlási költsége fogadható el.

Megjegyezzük, hogy hitelbiztosítéki értékelésnél lehetőség szerint pótlási költséget kell alkalmazni.

Az újraelőállítási költség csak kivételes esetben (pl.: építés alatt álló építmény esetén) használható.

A Költség alapú értékbecslési módszer lépései:

1. A telekérték meghatározása

–        Üres állapotában

–        Piaci összehasonlító (piaci összehasonlító adatok hiányában a maradványelvű értékelés szabályai szerinti) módszerrel

2. A felépítmény pótlási költségének meghatározása

A pótlási költségbe be kell számítani a

–        közművesítési

–        tervezési, engedélyezési

–        vállalkozási

–        kivitelezési, beruházói

–        pénzügyi, és

–        minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget

A pótlási költségbe az épületgépészetet és a belső építészetet bele kell érteni, a mobiliákat viszont nem. Az eredeti építési, vagy a könyv szerinti értékből indexálással levezetett újraelőállítási költség csak kivételes esetben fogadható el! (pl.: az építmény nemrég készült el és a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták).

3. Avulások számítása:

Az épület avulása három tényezőből adódhat:

–        Fizikai (technikai) avulás

–        Funkcionális (erkölcsi) avulás

–        Környezeti avulás

A technikai avulás meghatározásánál általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell figyelembe venni:

Ha a piaci avulás meghaladja a 20%-ot, akkor a költségalapú értékelés a jelentős becslési pontatlanság miatt a hitelbiztosítéki érték megállapítására túl kockázatos és ezért nem alkalmazható.

4. Érték meghatározása:

Érték = Pótlási költség – avulások + telekérték

Végül megjegyezzük, hogy a módszer – kizárólag hitelbiztosítéki célú értékelésnél – megengedi az avultatott pótlási költség (nettó pótlási költség) korrekcióját a helyi ingatlanpiaci viszonyok miatt. Ez esetben ez a korrekció azonban csak kivételesen haladhatja meg a fajlagos alapérték 30%-át. Ez esetben az értékelőt indoklás kötelezettség terheli. Vigyázni kell azonban arra, hogy amennyiben a környezeti avulásban az ingatlanpiaci viszonyokat már értékeltük, akkor nem szabad ezt a külön korrekciót is végrehajtani, mert így az eredmény torzulna, hiszen ezt a tényezőt kétszer vennénk figyelembe az értékben.

5. A hitelbiztosítási értkelésnél használatos területi mértékegységek

Az alkalmazott mérőszámokat minden szakvéleményben definiálni kell az összemérhetőség biztosítására. A következő területi mértékegységeket használhatjuk:

Bruttó alapterület: Az épület által a telekből lefedett alapterület. (A beépítettségi mutató meghatározásakor alkalmazzuk).

Bruttó összes terület: Az épület szintenként meghatározott területeinek összege, a külső körítőfalak külső síkján mérve, minden épületszintre összegezve. (Az újraelőállítási költség meghatározásához használjuk.)

Nettó összes terület: Az épület helyiségeinek nettó alapterülete, vagyis a burkolt falsíkoktól mért összes belső terület. (Piaci összehasonlításkor alkalmazzuk.)

Bérbeadható vagy hasznos terület: A nettó összes területnek azon része, amelyért a bérlő ténylegesen bérleti díjat fizet, ha a bérleti szerződés másképpen nem rendelkezik. (A hozamszámításon alapuló értékelésnél használatos.)